Micro Living auf dem Vormarsch – neue Investitionschancen für den Real Estate Sektor

Jüngste Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft zeigen, dass Micro Living zu den derzeit begehrten Trends des urbanen Wohnens gehört. Im Herbst 2018 verkündete der bekannte Berliner Investment- und Asset Manager Capital Bay, dass er mit der Gründung der Plattform CB Micro Living GmbH künftig sein Geschäftsfeld um die Nutzungsart Micro Living erweitert. Für den Trendbereich wolle man ein integriertes Investment-, Asset- und Property Management auf höchstem Niveau anbieten.

Im europäischen Vergleich sieht das Marktpotenzial und die Investmentempfehlung für Mikro Apartments ähnlich vielversprechend aus. Laut einer Studie von "Union Investment" und "bulwiengesa" sind hier vor allem Deutschland, Großbritannien, Frankreich und die Niederlande Spitzenreiter, da sie bereits vor allem in Großstädten etablierte Micro Living-Märkte aufweisen. Bis zu 86 Prozent des registrierten Transaktionsvolumens entfällt dabei auf Großbritannien und Deutschland, doch vor allem Spanien, Irland und Österreich holen rasant auf und gelten als vielversprechende Zukunftsmärkte für Micro Living.

Wie wird Micro Living definiert und was kann das Konzept?

Unter Micro Living versteht man Kleinstwohnungen mit einer durchschnittlichen Quadratmeterzahl von 20 bis 35 m2. In den Mikro-Apartments sind dank eines speziellen Einrichtungsdesigns in einem Raum häufig mehrere Wohnbereiche untergebracht. Modulare und multifunktionale Einbaumöbel nutzen intelligent jeden Zentimeter Platz. So verschwinden beispielsweise Schlafplätze tagsüber in der Wand und der Stauraum unter der Treppe lässt sich vielseitig und bewusst nutzen.

Das Konzept des Micro Living ermöglicht nicht nur das erschwingliche Single-Wohnen in begehrten City-Lagen, sondern trägt auch dem neuen Verständnis von urbaner Gemeinschaft Rechnung - Teilen statt Besitzen. So wird der kleine private Wohnraum in vielen Apartmentkomplexen häufig durch gemeinschaftlich genutzte Dachgärten, Küchenlounges, Arbeitsräume und Waschsalons ergänzt. Je nach Anbieter steht den Bewohnern der Micro Apartments sogar ein Hausmeisterservice oder ein Fitnessstudio im Haus zur Verfügung.

Klein, mini, micro – Wohnen auf wenig Quadratmetern liegt im Trend

Wie die Studie von "Union Investment" und "bulwiengesa" ermittelte, befinden sich alle europäischen Märkte für Micro Living immer noch im Anfangsstadium: Eine Marktsättigung ist hier also noch lange nicht in Sicht. Zumal die Nachfrage nach den Mini-Wohnungen enorm hoch ist und weiter wächst. Das hat mehrere Ursachen:

• Durch die zunehmende Verstädterung wird Wohnraum immer knapper. Zu wenig Neubauten bei gleichzeitig hohem Zuzug vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München, lassen die Quadratmeterpreise längst nicht mehr nur in den Innenstädten explodieren. Micro Living leistet also einen ersten Beitrag zur dringend nötigen Verdichtung städtischen Wohn- und Arbeitsraums.

• Vor allem in Großstädten wächst die Zahl der Singlehaushalte. Dieser gesellschaftliche Wandel beeinflusst zunehmend die Wohnkultur und damit die Nachfrage nach passendem Wohnraum. Das statistische Bundesamt prognostiziert bis 2030 den Anteil von Singlewohnungen an den gesamtdeutschen Haushalten mit 44 Prozent. In Großstädten wie Berlin ist bereits heute jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt.

• Der Trend zum Minimalismus ist auch beim Wohnraum längst angekommen. Millennials und Young Professionals begeistern sich zunehmend für eine Lebensgestaltung, die nach Zufriedenheit ohne üppigen materiellen Besitz sucht. Kritischer Konsum, Umweltbewusstsein und auch die Digitalisierung machen die Anhäufung vieler platzintensiver Güter überflüssig. Entsprechend kleiner darf und kann der Wohnraum ausfallen.

• Der Arbeitsmarkt ist deutlich mobiler geworden. Arbeitnehmer aller Berufsfelder sind als Pendler häufig an verschiedenen Standorten tätig und verlangen deshalb nach Wohnkonzepten, die günstig und praktisch zugleich sind. Micro Living bietet genau das - Bezahlbaren Wohnraum auf Zeit mit hochwertiger Komplettausstattung in zentralen Lagen.

Micro Living bietet eine renditestarke Portfolioergänzung durch die Ansprache neuer Mieterzielgruppen

Trotz des innovativen Konzepts von Micro Living ist der Trend derzeit noch keine dauerhafte Lösung für den zunehmenden Wohnraummangel. Das Potenzial dazu ist dennoch vorhanden, denn die verschiedenen Ausgestaltungen des Microwohnens richten sich bereits an Zielgruppen aus, für die der klassische Wohnungsmarkt schon seit längerer Zeit nicht mehr die passenden Angebote bereit hält - Studenten, Berufspendler, Städtereisende und digitale Nomaden.

• Studentenapartments: Anbieter wie „The Fizz“, „Youniq“ oder „Lambert“ vermieten in großstädtischen Toplagen voll- oder teilmöblierte Mini-Wohnungen für Studenten ab 6 Monaten Mietdauer aufwärts. Das Angebot für Studierende wird durch Gemeinschaftslounges, Highspeed-Internet und hauseigene Waschsalons ergänzt.

• Business-Apartments: Zum Teil auch als Coliving Spaces bekannt, richtet sich diese Form des Micro Living vor allem an nomadisierende Arbeitnehmer, Young Professionals und Freelancer, die bequemen Luxus in Bestlagen wünschen. Die kompakten, privaten Wohneinheiten werden durch hauseigene Fitnessstudios, Restaurants und Coworking Spaces ergänzt und sind oft ein wenig größer und hochwertiger ausgestattet als Mini-Apartments für Studenten. Immobiliengesellschaften wie „Berlinovo“, „My Apart“ und die „P&P Gruppe“ sind hier bereits erfolgreiche Akteure.

Zusammen mit den Miniwohnungen für Studenten, bilden die BusinessApartments derzeit die populärsten Marktsegmente des Micro Living. Die Gründe liegen auf der Hand - Sind Studenten aufgrund ihres geringen Einkommens auf dem klassischen Wohnungsmarkt mittlerweile nicht mehr konkurrenzfähig, suchen Berufspendler unkomplizierte, bequeme und flexible Wohnlösungen auf Zeit.

Serviced Apartments holen auf

Neben Immobilien im Wohn- und Arbeitsbereich gewinnen aber auch hotelnahe Objekte im Bereich des Micro Livings an Bedeutung. Die Rede ist von Serviced Apartments, die eine Mischung aus Wohnung und Hotel darstellen. Die mit (Designer)möbeln, Küchenutensilien und Unterhaltungselektronik voll ausgestatteten Apartments beinhalten je nach Anbieter auch hotelähnliche Services wie Wäschedienst, 24-Stunden Rezeption, Fitnessraum oder Frühstück. Deshalb werden sie vor allem von Geschäfts- oder Städtereisenden geschätzt.

Zunehmend gehören Serviced Apartments aber auch zum Unternehmensangebot für Mitarbeiter. Unternehmen halten dauerhaft ein oder mehrere Serviced Apartments bereit, um Mitarbeitern, die regelmäßig an wechselnden Standorten arbeiten oder neu zuziehen, ein Quartier zu bieten. Da ist im Recruiting ein klarer Vorteil. Neben klassischen Hotelgesellschaften wie „Lindner“ und „Marriott“ sind hier Anbieter wie „adagio“ und „Smartments“ aktiv.

Gut geplant für die Zukunft – Micro Living bietet viele Nutzungskonzepte

Wie die Studie von „Union Investment“ und „bulwiengesa“ zeigt, haben breit aufgestellte Immobilienportfolios mit hochwertigen Assets im Bereich Micro Living beste Chancen, europaweit renditestarke Anlageobjekte zu werden. Das gilt es zu beachten:

1. Ausstattung und Lage

Micro Apartments werden teil-, häufiger jedoch voll möbliert angemietet. Die Einrichtung sollte dabei möglichst minimalistisch aber hochwertig sein. Für Business Apartments wird häufiger auch ein zugehöriger Stellplatz für PKW angefragt. Der Standort sollte zur Mietklientel passen und über eine hervorragende Verkehrsanbindung verfügen.

2. Zukunft mitdenken

Trotz der begrenzten Quadratmeterzahl können MicroEinheiten variabel für verschiedene Nutzungskonzepte zur Verfügung stehen. Deshalb sollte Micro Living auch immer als wandelbares Konzept verstanden werden. Austauschbare Elemente, modulare Bauweise und angeschlossene Services und Versorgungssysteme bieten viel Potenzial, Micro Living Konzepte auch als Pflege-, Büro- und Gewerbeobjekte zu nutzen.

3. Risiken und Rendite

Micro Apartments, die auf Zeit vermietet werden, bieten derzeit großes Renditepotenzial für Investoren. Entsprechend hoch liegen aber auch die Kaufpreise - In Toplagen schlägt der Preis für Investoren mit bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

Um Baukosten zu sparen und Bauprozesse zu vereinfachen hat sich das Building Information Modeling (BIM) für Micro Living-Objekte zur beliebten Bauweise entwickelt. Durch eine Digitalisierung des gesamten Bauprozesses wird serielles Bauen noch einfacher. Einzelne Räume können komplett gefertigt und in Modulen flexibel angeordnet und kombiniert werden. Dadurch werden Bauzeiten erheblich verkürzt und die Fehleranfälligkeit in der gesamten Bauphase reduziert. Da in Deutschland im mittleren Preissegment bislang zu wenig gebaut wird, liegt laut der Untersuchung von „Union Investment“ und „bulwiengesa“ gerade in diesem Bereich erhebliches Potenzial.

Da sich bei Micro Apartments, die auf Zeit vermietet werden, aber deutlich höhere Mietpreise durchsetzen lassen (bis zu 20 Euro kalt pro m2), sind die Objekte langfristig betrachtet sehr lukrativ. Vor allem für das Wohnen in den Serviced Appartements lässt sich die höchste Rendite erzielen - Mieter nutzen sie deutlich kürzer, sodass auch bei geringer Belegung gewinnbringend vermietet werden kann.