Crowdfunding: Immobilien-Finanzierung für Jedermann

Die Schwarmfinanzierung von Projekten erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Ganz vorne mit dabei: Crowdfunding von Immobilien. Hier erhalten die Anleger die Chance, auch mit kleinen Beträgen Immobilienprojekte unterschiedlicher Größe mitzufinanzieren. Von Januar bis September des Jahres 2017 sammelten Crowdinvesting-Plattformen mehr als 100 Millionen Euro Kapital ein. Damit hatten sie das VJahresvolumen des gesamten Jahres 2016 schon verdoppelt.

Als wichtigsten Grund geben die Geldgeber die hohen Renditeversprechen für Crowdfunding-Projekte an. Doch ist dies wirklich ein Trend ohne Risiken? Und lassen sich so alle Arten von Immobilienprojekten finanzieren? Wir werfen eine Blick auf den neuen Trend im Bereich Construction: Crowdfunding.

Wie funktioniert Crowdfunding für Immobilien?

Wie bei jedem Crowdfunding-Vorhaben entsteht die Finanzierung eines Immobilienprojekts durch die Summe vieler Einzelbeiträge. Das so zusammengetragene Vermögen dient dabei in der Regel als Eigenkapital zur Sicherung von Krediten. Die Hauptfinanzierung übernimmt weiterhin die Bank.

Schwarmfinanzierung im Immobilienbereich läuft momentan meist so ab:

• Eine Internetplattform bringt Geldgeber und Geldnehmer zusammen.
• Geldgeber suchen sich aus dem Portfolio auf der Website der Plattform ein Investitionsobjekt aus.
• Ist ein Projekt ausgewählt, finanziert der Anleger das Immobilienprojekt mit seinem Beitrag.
• Im Gegenzug erhält er entweder eine Beteiligung an zukünftigen Gewinnen des Projektes, oder Anteile oder Schuldscheine, wenn das Investment mit Wertpapieranlagen verbunden ist.
• Wird das vorher definierte Funding-Ziel nicht erreicht, erhalten die Finanzierenden ihr Geld zurück.

Welche Immobilienarten eignen sich für Crowdinvestment-Finanzierung?

Wenn ein Projekt per Crowdfunding finanziert werden soll, muss es sich in den Augen der Anleger besonders lohnen. Zwar bieten Crowdfunding-Plattformen Immobilien aus allen Bereichen an, nachhaltiges Potential sehen Experten aber nur in zweien:

• Platz eins belegen die Wohnimmobilien. Sowohl die Betreiber von Crowdfunding-Plattformen, als auch Investoren und Projektentwickler sehen hier das größte Interesse.
• Zudem werden Büroimmobilien als geeignete Crowdinvestment-Projekte identifiziert.

Wenig Potential sehen die Branchenkenner allerdings bei Einzelhandels- und Hotelimmobilien. Das liegt zum einen an der Größe der Projekte, aber sicher auch an der schwer kalkulierbaren Entwicklung solcher Gewerbe.

Was ist der Unterschied zu Crowdlending?

Beim Crowdlending kommt die Finanzierungssumme, ebenso wie beim Crowdfunding, von Privatpersonen. Über Crowdlending-Plattformen finden sich interessierte Anleger, die einen selbst gewählten Beitrag mit in die Finanzierung eines Projektes stecken. Diese Beiträge werden zusammengefasst und als Kredit an das bestreffende Unternehmen weitergegeben.

Crowdlending-Kredite werden oft an Kreditnehmer vergeben, die auf dem traditionellen Wege über die Bank keinen Kredit erhalten würden. Da in diesen Fällen die Bonität oft geringer ist, als bei normalen Kreditnehmern, erhalten Anleger hier vergleichsweise hohe Zinsen.

Der zentrale Unterschied zwischen Crowdfunding und Crowdlending bezieht ich aber auf den Rückzahlungsanspruch. Während bei Crowdfunding der finanzielle Erfolg des Anlegers von der erfolgreichen Umsetzung des Projektes abhängt, gibt es beim Crowdlending klare Spielregeln. Ratenausfallversicherungen, fest vereinbarte Kreditlaufzeiten und Zinsen sind fester Bestandteil eines Crowdlending-Vertrages. Beim Crowdfunding ist dies eher Glückssache.

Crowdfunding für Immobilien hat Vorteile für Anleger

Crowdfunding von Immobilien bietet viele interessante Vorteile für Anleger:

• Eine Investition ist bereits in kleinem Umfang möglich: So können auch Anleger mit überschaubarem Eigenkapital große Immobilienprojekte mitfinanzieren.
• Eine attraktive, feste Verzinsung winkt. Auch die Höhe der Zinsen ist in der Regel überdurchschnittlich.
• Es besteht meist nur eine kurze Laufzeit für das investierte Geld.
• Schwarmfinanzierungen werden meist vor Ort realisiert – es geht also nicht um in der Ferne liegendefernliebende und damit für die Investoren letztlich abstrakt bleibende Projekte, sondern um konkrete Bauvorhaben vor der eigenen Haustür.
• Immobilien-Crowdfunding über Plattformen ist meist nicht mit Kosten verbunden. Neben dem eingesetzten Geld fallen keine Kosten für Transaktionen oder Verwaltung an.

Nachteile des Crowdinvestings für Immobilien

• Das Geld der Crowd-Anleger wird meist nur als Nachrangdarlehen investiert. Das bedeutet, dass die Anleger im Falle einer Insolvenz des Projektes als letzte ihr Geld zurückbekommen. Im schlimmsten Fall gehen sie leer aus.
• Da die Eigenkapitalquote der Anleger bei dieser Art der Finanzierung oft relativ gering ist, können sich bereits kleine Wertminderungen der Immobilie heftig auswirken. Die Verzinsungschancen können sich in einem solchen Fall drastisch nach unten entwickeln – entsprechend gering fällt die Rendite dann aus.
• Oft werden mithilfe einer Crowdper Crowd nur Projekte kleiner und mittlerer Unternehmen realisiert. Wie professionell und erfolgreich diese ihre Projekte mit dem gefundeten Geld umsetzen können, ist selbst für Spezialisten schwer zu prognostizieren. Das Risiko für ein Scheitern des Projektes ist relativ hoch.
• Da Crowdfunding-Plattformen in der Regel keine Banklizenzen haben, müssen Abgeltungssteuern selbst abgeführt werden. Wenn in großem Umfang investiert wird, müssen also die Kosten einer steuerlichen Beratung mit einkalkuliert werden.

Wie interessant ist diese Finanzierung für die Baubranche?

Finanzierung eigener Projekte durch private Geldgeber – ist das ein Modell für die Zukunft? Wie interessant diese Art der Geldbeschaffung für Unternehmen wirklich ist, hängt stark davon ab, welches Immobilienprojekt realisiert werden soll. Innovative Objekte, die auch in Zukunft einen Mehrwert bieten, haben es eindeutig leichter als andere Immobilien. Im Idealfall entstehen durch die Crowd-Finanzierung emotionale Bindungen zum finanzierten Objekt, was häufig auch Anleger und Unternehmen enger zusammenführt: Ein nicht zu unterschätzender Marketingfaktor.

Darüber hinaus hat die Finanzierung per SchwarmSchwarmfinanzierung noch weitere Vorteile für Unternehmer:

• Crowdfunding sorgt für die nötige Geldspritze in der Frühphase eines Projektes. Während auf dem traditionellen Weg langwierige Kreditvergabeprozesse abgewartet werden müssen, kommt das Kapital aus dem Crowdinvestment schnell und unkompliziert.
• Studien zeigen, dass die Fundingschwelle meist schnell erreicht ist. Unternehmern können ihre Liquidität mitunter also auch kurzfristig verbessern.
• Der einzubringende Eigenkapitalanteil kann durch Crowdfunding-Beiträge so minimiert werden, dass er in manchen Fällen sogar davon abgelöst wird. Das Geld der Crowd steckt dann im Immobilienprojekt und das Eigenkapital ist wieder frei für andere Investitionen.
• Überzeugte Unterstützer sind Multiplikatoren wie aus dem Bilderbuch. Sie tragen ihre Begeisterung nach außen und machen das Projekt so bekannt.
• Eine Kampagne zum Crowdfunding ist immer auch ein kostenloser Test der Projektidee. Lässt sich kaum ein Anleger für eine Umgestaltung, einen Neubau oder ein Bauprojekt anderer Art begeistern, muss gegebenenfalls nochmals nachjustiert werden.
• Da Schwarminvestitionen im Immobilienbereich bisher wenig reglementiert sind, bieten sie Projektentwicklern größtmögliche Gestaltungsfreiheit.
• Durch die administrativen Strukturen der Onlineplattformen fallen wenig Kosten an – die Prozesse sind schlank, direkt und einfach. Zudem wird die Replizierbarkeit der Kapitalquelle als sehr gut eingeschätzt.

Risiken des Immobilien-Crowdfundings

Bei aller Begeisterung für Crowdinvestment als neuen Finanzierungstrend, birgt diese Art der Finanzierung allerdings auch Risiken:

• Crowdfunding-Kampagnen sind betreuungsintensiv. Der Informations- und Kommunikationsaufwand ist extrem hoch. Der Unterstützerkreis muss, nachdem er einmal aufgebaut wurde, auch gepflegt werden. Geringer Informationsfluss lässt das ganze Projekt in einem schlechten Licht erscheinen.
• Selbst kleinste Probleme haben das Potential, die Reputation des gesamten Vorhabens zu gefährden. Misserfolge dürfen daher nicht unter den Teppich gekehrt werden, sondern müssen den Unterstützern kommuniziert werden.
• Um einen breiten Anlegerkreis für die komplexe Finanzierung von Immobilienprojekten zu gewinnen, müssen viele Interna offengelegt werden. Die Crowd muss Vertrauen in die beteiligten Akteure gewinnen – etwa durch die OffenlegungVeröffentlichung von Geschäftsberichten und Businessplänen.Das Problem: Diese Informationen werden auch für Konkurrenten auf dem Markt einsehbar.

Die Finanzierung von Immobilien-Projekten per Crowdfunding ist ein spannender Trend mit viel Potential, aber auch nicht risikofrei. Unternehmer sollten sich genau überlegen, ob sich Aufwand und Transparenz lohnen, um das Geld mit einer Crowd zu akquirieren.